Нежилое помещение в многоквартирном доме

На территории РФ вступили в силу изменения и поправки, внесенные в Жилищный Кодекс. Они регулируют вопросы работы коммерческих объектов в жилых многоквартирных домах.

На практике в жилых этажных зданиях аптеки, магазины и другие подобные объекты давно находятся по соседству с жилыми квартирами. Причем вести деловую деятельность разрешено не только в нежилых помещениях, но и в собственных квартирах. Сотрудники Росреестра дали пояснения о том, какая коммерческая деятельность возможна в жилых многоэтажках.

Жилой многоквартирный дом: использование в коммерческих целях

Жилое многоквартирное здание – это дом, большая часть которого занята квартирами, в которых проживают люди. В старых домах квартиры первых этажей большей частью переведены в категорию нежилых и перестроены. Они используются в коммерческой деятельности как предприятия сферы обслуживания, магазины.

Законодательство разрешает перевод квартир в разряд нежилых и обратно, утверждая конкретные требования для их эксплуатации. Первые этажи современных зданий уже на стадии проектирования предназначаются для коммерческой деятельности. В помещениях предусматриваются витрины, отдельные входы, возможность подключения и использования инженерных сетей.

Какая деятельность коммерческого направления разрешается в жилых домах

Законодательство дает возможность использовать жилые помещения как для проживания, так и для предпринимательской работы. Коммерческая деятельность законом разрешена при следующих обстоятельствах:

  1. Индивидуальную деловую, профессиональную деятельность могут вести люди, законно проживающие в жилом помещении. Они должны быть зарегистрированы как самозанятые, а также в качестве индивидуальных предпринимателей.
  2. Должны соблюдаться права прочих жильцов, а также требования, предъявляемые к жилью. Предпринимательская деятельность не должна причинять жильцам дискомфорта. Бизнес-процессы не должны становится причиной нарушения правил безопасности, пренебрежения санитарными нормами. Коммерческие процессы не должны наносить вред конструкции здания, инженерным коммуникациям.
  3. Производство имеет небольшие объемы. Такими маломощными предприятиями признаются, к примеру, мыловарение, приготовление тортов, фасовка товаров.

Законодательство оговаривает и некоторые другие возможности ведения коммерческой работы в жилых зданиях. Бизнес дома часто ведут портные, программисты, юристы, а также бухгалтеры, переводчики, репетиторы и т.д.

Извечное противостояние

Перефразируя мудрое высказывание о том, что сытому бывает трудно понять голодного, можно сказать, что и жилец предпринимателя не разумеет. Особенно того, чей бизнес мешает гражданину жить, работать или отдыхать в тишине. Речь идет о тех бизнесменах, которые имеют магазины на первых этажах жилых зданий, а также в пристройках к ним.

Что греха таить, предприниматели часто забывают о том, что в данном случае принцип «мое помещение, что хочу, то и делаю» не приемлемо. По той простой причине, что вряд ли коммерсанту дадут спокойно работать. Ведь, как показывает обширная, и, к сожалению, очень скандальная, практика, неправильно организованная выгрузка товара, а также шум от постоянно подъезжающих грузовых машин, перекатывания складских тележек и работы холодильных установок очень мешают жильцам. А те, в свою очередь, на абсолютно законных основаниях инициируют бесконечные проверки торговой точки всевозможными службами и экспертами. И в довершение всего, при первой же возможности «тащат» предпринимателя в суд.

Согласитесь, такие «бонусы» от работы торгового предприятия не нужны никому. Поэтому лучше отрегулировать все вышеперечисленные «проблемные моменты» еще на стадии обустройства магазина. Для этого коммерсантам необходимо вспомнить Закон о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ, далее – Закон № 52-ФЗ), внимательно изучить несколько нормативных документов, утвержденных Главным санитарным врачом России, санитарные нормы 2.2.4/2.1.8.562-96, а также ознакомиться с некоторой судебной практикой.

Магазин за углом

Итак, первым делом следует разобраться с главным – где же, по закону, можно устраивать выгрузку товаров для небольшой торговой площадки? В качестве ответа рассмотрим ситуацию, не так давно произошедшую в Ленинградской области.

Продовольственный магазин располагался на первом этаже обыкновенного многоквартирного дома. Торговая точка исправно работала, да и жильцам окрестных домов нравилось, что все необходимое можно приобрести, не совершая дальних поездок. Но, как известно, в бочке меда почти всегда присутствует «дежурная» порция дегтя. В данном случае жизнь людям омрачали погрузочно-разгрузочные работы, которые ежедневно производились на дворовой территории дома. С одной стороны, все, включая граждан, посещавших магазин и ратующих за пополнение и обновление ассортимента, понимали, что данная процедура необходима. Но с другой – постоянное движение грузовых автомобилей во дворе, разгрузка грузовиков создавали во дворе шум, который, в свою очередь, ухудшал общие условия проживания и отдыха. Именно последнее обстоятельство и послужило причиной обращения в суд одного из жильцов. Истица требовала запрета проведения ПРР с дворовой территории дома.

Важно

Если предприниматель располагает торговой площадью, расположенной во встроенном или встроенно-пристроенном помещении к жилым зданиям, то он не праве организовывать там магазин, площадью более 1000 м2 (п.2.3. санитарных норм 2.2.4/2.1.8.562-96).

Судьи первой, а вслед за ними и апелляционной инстанций требования, изложенные в исковом заявлении, поддержали. Служители Фемиды постановили запретить фирме, владевшей магазином, разгружать товар во дворе дома. Они подчеркнули, что загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Такие работы следует проводить либо с торцов жилых зданий, не имеющих окон, либо из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, либо со стороны магистралей. (п. 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10, утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. № 64). Между тем, как уже было сказано, ежедневная выгрузка товаров происходит именно с дворовой стороны дома, а не «глухого торца». Поэтому претензии жильца дома, в котором располагается магазин, судьи сочли вполне законными (решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 5.03.2013 г. и определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.07.2013 г. № 33-9845/2013).

Итак, уже после первого рассмотренного спора можно уяснить, что загружать вновь прибывшие товары следует, в частности, с торцов жилых зданий, не имеющих окон. И даже если выгрузка будет происходить через вход, устроенный с краю дома, но обращенный в сторону «жилых» подъездов, а со стороны торца дома будут окна, то это тоже будет, скорее всего, расценено как нарушение (решение Свердловского областного суда от 1.08.2011 г. по делу № 71-317/2011).

Магазин не должен платить за размещение своей вывески на фасаде дома, в котором он находится. При этом размер вывески значения не имеет.

Закон о защите прав потребителей обязывает каждого продавца довести до сведения потребителей информацию о своем фирменном наименовании, месте нахождения и режиме работы. По сложившейся практике такая информация указывается на вывесках или табличках непосредственно перед входом в магазин. Поскольку размещение такой информации прямо предусмотрено законом, то соответствующую вывеску нельзя считать рекламой – она носит исключительно информационный характер. Значит, оплачивать размещение вывески на фасаде дома, в котором находится торговая точка, магазин не обязан. При этом размер соответствующей вывески значения не имеет – главное, чтобы на ней были данные о продавце и отсутствовала рекламная информация.

В данном случае суд подтвердил следующее. Вывеска не является рекламной и не требует внесения платы за размещение, если на ней вместе с фразой «Желаем счастья! Свадебные и вечерние платья, женские костюмы. Салон-магазин свадебного и женского платья» есть вся необходимая информация об ИП-продавце.

Документ: Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2019 № 307-ЭС19-15407 по делу № А66-2528/2018

Положительные стороны открытия

На самом деле, плюсов здесь гораздо больше, чем минусов. Да нужно потратить достаточное количество времени, выполнить некоторые требования закона.

Но положительные стороны очевидны:

  • Не нужно тратить деньги на аренду помещения у других лиц;
  • Не придется выкупать помещение;
  • Можно сократить затраты на персонал и заниматься торговлей самому.

Открыть магазин в своем доме – идея отличная и перспективная. О преимуществах по сравнению с площадями, которые придется арендовать, мы уже говорили.

Единственное, стоит запастись терпением по отношению к процессу согласования, а затем вам ничто не будет мешать развивать и расширять свой бизнес.

Таблица расположения по децибелам

Согласно санитарным правилам, предпринимателям надо постараться, чтобы шум, производимый их торговыми точками, не превышал показатели, указанные в таблице. Для наглядности поясню, что шум от ноутбука, как правило, эквивалентен 20 дБА, шепот человека составляет примерно 30дБА, спокойный разговор – приблизительного 65 дБА.

С 7.00 до 23.00

(дБА)

С 23.00. до 7.00

(дБА)

Торговые залы магазинов

Жилые комнаты квартир

Территории, непосредственно прилегающие к жилым домам

Площадки отдыха на территории микрорайонов и групп жилых домов

Анна Мишина, для журнала «Расчет»

Энциклопедия по правилам учета и налогообложения

Бератор онлайн — уникальная электронная энциклопедия, позволяющая пользоваться самой актуальной информацией для бухгалтера везде, где есть компьютер и интернет. Узнайте больше >>

«Звуковой барьер»

Теперь разберемся, является ли нарушением шум, производимый охлаждающими установками внутри помещений, которые подчас беспокоит граждан ничуть не меньше, чем грохот машин и ругань грузчиков.

Вот типичный пример. Как и в самом первом рассмотренном нами споре, магазин был размещен в помещении, встроенном в жилое здание. Работа двух холодильных установок, призванных как можно дольше сохранять свежесть продаваемых морепродуктов, создавала шум, который сильно превышал предельно допустимый разрешенный уровень. Приточно-вытяжная механическая вентиляция в магазине была оборудована с нарушениями санитарного законодательства, из-за этого деятельность предприятия еще больше нарушала условия проживания и отдыха людей.

Конечно же, жалобы жильцов не заставили себя долго ждать. После заявлений, направленных последними в прокуратуру, чиновники проверили уровень шума, и действительно нашли нарушения требований, установленных Минздравом в санитарных нормах 2.2.4/2.1.8.562-96, а также предписаниями подпунктов 1.3., 2.2., 2.3., 4.2., 4.4. СП 2.3.6.1066-01 (см. врез 2). Через некоторое время деятельность «громкого» магазина была приостановлена в административном порядке (решение Ленинградского областного суда от 3.05.2012 г. и постановление судьи Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 18.04.2012 г. № 7-207/2012).

Какая коммерческая деятельность в жилых домах запрещена

Изменения в ЖК ограничивают некоторые виды коммерческих процессов в жилых домах:

  1. Уже с 1 октября прекратиться возможность оказывать гостиничные услуги в квартирах жилых домов. Все мини-предприятия этой сферы можно будет организовывать, используя только нежилой фонд.
  2. Ограничения Жилищного кодекса распространяются на миссионерскую работу, которая ранее велась в жилых помещениях. Она запрещена, но допускаются некоторые исключения.
  3. Запрещен масштабный бизнес. Если планируется организация полноценных предприятий – большого офиса, кафе, ателье и т.д., предусматривающих штат сотрудников, отдельный вход, вывески, то понадобятся помещения категории «нежилые».
  4. Исключается всякая возможность использования станков, приборов, потребляющих много электроэнергии, нарушающих дозволенные уровни вибраций, шума.

Нежилые помещения: использование в бизнес-целях

Нежилые помещения, находящиеся в многоквартирных домах, могут использоваться исключительно в коммерческих целях, проживать в них людям запрещено. Обычно в таких помещениях функционируют аптеки, магазины, медучреждения, детсады и другие подобные объекты. Предпринимательская работа в нежилых помещениях имеет свои запреты.

Она ограничена градостроительными, санитарными, противопожарными нормативами. Коммерческая работа не должна становиться причиной загрязнения площади жилой застройки, воздуха, высокого уровня шума. Запрещается функционирование объектов, работа которых может навредить жильцам, их здоровью и жизни.

К примеру, закон запрещает размещение торговых точек, предлагающих взрывоопасные, москательно-химические товары. Не разрешено открывать магазины, продающие автозапчасти, автомобильные масла, синтетические ковровые покрытия и другие подобные материалы. >

Попадают под запрет также магазины и учреждения, предлагающие ритуальные товары и услуги, заведения, функционирующие после 23 часов, рыбные магазины. Не разрешается работа складов, саун и бань, химчисток и прачечных, общественных туалетов.

Нежилые помещения выше первого этажа – возможно ли это

Нежилые помещения в многоэтажках обычно находятся на цокольных и первых этажах. Разрешено размещать их и выше, но в этом случае потребуется соблюдать некоторые условия:

  • помещение внизу также должно быть нежилым;
  • нежилой объект должен быть с отдельным входом.

Из-за этих ограничений владельцы квартир, расположенных выше первого этажа, нечасто переводят помещения в разряд нежилых. Эта операция экономически невыгодна, поскольку на посещаемость объекта во многом влияет его доступность.

Коммунальные услуги и содержание

Нежилое помещение чаще всего является частью МКД и подключено к инженерным сетям дома, а собственники такого жилья ничем не отличаются по правому статусу от обычных квартирантов. Владелец также заключает договор с Управляющей компанией или ТСЖ, а затем в равной степени оплачивает общие коммунальные услуги согласно ст.157 ЖК РФ.

В договоре с УК или ТСЖ прописывается право собственника за определенную плату размещать рекламные баннеры своей компании, вывески на фасаде дома.

Скачать образец договора управления с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Даже, если собственник не пользуется лифтом, мусоропроводом, подъездом, то он в любом случае должен производить оплату коммунальных услуг на общие нужды (текущий ремонт, содержание общих территорий, уборка помещений), включая и взносы на капитальный ремонт. Никаких льгот и изъятий из этого правила не допускается. Все тарифы устанавливаются органами МСУ, УК или ТСЖ. Про расчет и оплату за услугу отопления нежилого помещения в многоквартирном доме можно прочитать .

Вдобавок владелец нежилого объекта может заключить прямые договоры с организациями-поставщиками горячей и холодной воды, электричества и т.д. для осуществления своей предпринимательской и профессиональной деятельности.

Однако, в данном случае необходимо установить специальные счетчики потребления ком.услуг, чтобы плата рассчитывалась, исходя из данных показателей приборов, а не по нормативам на человека. Такой собственник согласно ст.157 ЖК РФ обязан предоставлять показатели приборов потребления воды, электроэнергии и т.д. ресурсоснабжающим учреждениям, которые обслуживают квартирантов МКД.

В заключение необходимо сказать, что нежилые объекты – достаточно сложные с правовой точки зрения помещения, так как являются недвижимым имуществом и в то же время собственностью с особым статусом.

Они не предназначены для проживания, так как их главная цель – коммерческая, профессиональная и иная деятельность. Нежилые объекты требуют значительных вложений, затрат и бюрократизма поэтому люди ищут различные пути обхода препятствий. Правовые знания в этом вопросе могут значительно облегчить жилищную ситуацию.

Когда можно использовать квартиры для бизнеса

В разряд нежилых перемещают свои квартиры обычно жильцы первых этажей, живущие в типовых многоэтажках старых застроек. При их проектировании не учитывалась возможность обустройства коммерческих объектов.

С внесением поправок в ЖК процесс организации предпринимательской деятельности в многоквартирных домах изменился. Теперь недостаточно обратиться в соответствующие структуры с заявлением о смене статуса жилого помещения на нежилое.

Перед сменой статуса помещения владелец недвижимости должен получить от владельцев примыкающих квартир письменное согласие. Понадобится также разрешение большинства собственников помещений подъезда и дома. Обратной силы закон не имеет, однако теперь жильцы сами смогут решать, нужно ли им еще одно коммерческое помещение.

Нововведения защитят собственников, которые покупали недвижимость рядом с жилыми первыми этажами. Позднее они столкнулись с перспективой жить рядом с офисом, магазином, складом, что их не устраивает. Принятые поправки сделают жизнь жильцов многоквартирных домов более комфортной. В то же время изменения уточняют и разъясняют нормы коммерческой деятельности в многоэтажках.

Кто может быть собственником?

У нежилых помещений тоже есть свои собственники, статус которых совсем не отличается от квартирантов жилых помещений. От типа и целевого назначения нежилого объекта зависит, кто будет владельцем такой недвижимостью. В теории ими могут быть следующие категории субъектов согласно ст. 212 ГК РФ:

  1. физическое лицо, зарегистрированное как ИП;
  2. группа физических лиц;
  3. юридические лица всех разновидностей (ОАО, ЗАО, ООО, унитарные предприятия, производственные кооперативы, фонды и т.д.);
  4. Российская Федерация;
  5. субъекты РФ.

Все частные заведения, цель которых коммерческая деятельность, чаще всего находятся в руках физических или юридических лиц. Однако, государственные учреждения тоже могут заниматься коммерцией (унитарные предприятия).

У государственных и муниципальных учреждений собственником является государственный орган или муниципалитет. Собственник обязательно должен быть указан в ЕГРЮЛ поэтому, чтобы точно узнать, кто владеет тем или иным заведением, нужно обратиться в Росреестр или зайти на официальный сайт ФНС.

Часто такую информацию можно найти на официальных ресурсах (сайты, социальные сети) конкретных предприятий, учреждений.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *